Utsikt – en usikker verdi?

Utsikt verdsettes normalt høyt – enten det er snakk om en harmonisk fjordutsikt, usjenerte naturomgivelser eller bare åpne arealer som skaper luft og gode lysforhold. En attraktiv utsikt fremheves ofte ved salg, og er egnet til å påvirke både kjøps- betalingsvilje. Selv om du betaler for den, er det imidlertid viktig å være klar over at den ikke er din – den er bare til låns.

Eiendommer kan utvikles innenfor rammene av gjeldende planer og lovreguleringer, og dersom utvikling av omkringliggende eiendommer går på bekostning av utsikten din er dette normalt noe du må akseptere. Med mindre det foreligger brudd på relevante lover og regler, kan du normalt heller ikke kreve noen form for økonomisk kompensasjon for tap av utsikt. Så hva kan du gjøre for å unngå å havne i en situasjon der den verdien utsikten din representerer går tapt?

Utvikling av en eiendom starter normalt med en reguleringsplan. Reguleringsplanen oppstiller rammene for fremtidig arealbruk og bebyggelse for det angitte området, og vil være førende for hvordan eiendommene som omfattes av planen kan utnyttes i fremtiden. Dersom du vurderer å kjøpe en eiendom der utsikten er sentral, bør du således sjekke reguleringsplanen for området. Den kan gi deg verdifull innsikt i hva du kan forvente når det kommer til utvikling av omkringliggende eiendommer, og dersom du ser at mulighetene for utbygging er nærliggende bør det reflekteres i prisen du er villig til å betale for eiendommen.

Det er videre viktig å følge med på evt. planendringer. Det kan innføres en reguleringsplan der det ikke forelå noen reguleringsplan tidligere, eller det kan vedtas en ny reguleringsplan for området som erstatter den gamle. En slik planprosess kan ta lang tid – normalt måneder og potensielt år. Benytt deg av muligheten til å komme med innspill under planprosessen. Mange undervurderer verdien av å involvere seg i denne fasen, og tar først til motmæle ved mottak av nabovarsel ved igangsettelse av etterfølgende byggesak. På dette tidspunktet er det imidlertid ofte for sent, da utnyttelsesmulighetene for eiendommen langt på vei allerede er fastsatt. Følg derfor alltid med på hva som foregår i lokalområdet, og engasjer deg dersom du blir oppmerksom på planprosesser som kan påvirke utviklingen av nærområdet ditt.

Det er like fullt viktig at du engasjerer deg ved mottak av nabovarsel, og at du benytter muligheten til å fremsette de innvendinger og innspill du anser relevante for byggesøknaden. Det kan være fornuftig å se på mulighetene for å foreslå en justering i byggeplanene dersom det er rom for det – for det tilfellet at dine innvendinger bortfaller eller reduseres dersom søker gjør mindre justeringer i bebyggelsens utforming eller plassering kan dette være en løsning som begge parter anser seg tjent med. En innkommet byggesøknad skal ellers behandles med utgangspunkt i plan- og bygningsloven, og selv om utsikt ikke er en lovfestet rettighet inneholder loven en rekke andre reguleringer som skal sikre en fornuftig utnyttelse av landets arealer. Dine merknader vil hensyntas ved byggesaksbehandlingen, og dersom de finner støtte i relevant regelverk kan de bli avgjørende for sakens utfall.

Uavhengig av plan- og byggesaksprosessen som foregår i regi av det offentlige, er det viktig å være klar over at naboloven også oppstiller tålegrenser for naboforhold som kan begrense mulighetene for å utnytte naboeiendommen. Naboloven fungerer parallelt med og uavhengig av plan- og bygningsloven. Det to-sporede systemet innebærer at et tiltak potensielt kan være i strid med naboloven selv om det er godkjent iht. plan- og bygningsloven. Vi anbefaler deg i denne forbindelse å lese artikkelen «Hva bør du vite om naboloven?» og «Trær til besvær – hva må du akseptere?».